Sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản đang được rất nhiều nhà đầu tư địa ốc quan tâm, sử dụng phổ biến như một công cụ nhằm gia tăng vốn nhanh chóng để có thể mua bán nhà đất thuận lợi. Nhưng để áp dụng thành công phương pháp này “tiền đẻ ra tiền” thì không phải là dễ dàng. Vì vậy, nhằm đưa đến cho khách hàng một cách nhìn khái quát về việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bđs. Prep.com.vn xin gửi đón Quý khách hàng, Quý đọc giả bài viết dưới đây.
Đòn bẩy tài chính là gì?
Đòn bẩy tài chính là việc sử dụng vốn vay (tiền đi vay) trong tổng nguồn vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp để mua tài sản, đầu tư với hy vọng gia tăng tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu từ giao dịch sẽ vượt quá chi phí đi vay.
Đòn bẩy tài chính tiếng anh được gọi là: Financial Leverage, viết tắt của đòn bẩy tài chính là FL.
Khái niêm đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản
Hiện nay, có nhiều nhà đầu tư trong giới địa ốc sử dụng phương pháp đòn bẩy tài chính để mua các loại bất động sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng áp dụng thành công phương pháp đòn bẩy tài chính này trong đầu tư. Mấu chốt của phương pháp này là nhà đầu tư phải tính toán được khả năng tài chính của mình trong việc trả chi phí cho khoản vay trong tương lai, tiềm năng lợi nhuận của bất động sản theo tường giai đoạn đầu tư, để đưa ra quyết định đúng đắn cho khoản vay.
Ví dụ thực tế khi không sử dụng đoàn bẩy tài chính: Một khách hàng mua một bất động sản giá 1,7 tỷ bằng tiền mặt và chi trả toàn bộ giá trị bất động sản đó mà không dùng đến các phương pháp tài chính nào. Thì đây là cách tiếp cận không tạo ra đòn bẩy tài chính.
Ví dụ thực tế khi sử dụng đoàn bẩy tài chính: Một khách hàng tên Phước đang sinh sống ở Quận 1 mua đầu tư một lô đất nền shophouse đang trong quá trình triển khai những hạng mục đầu tiên tại Long An với giá bán ưu đãi là 1.7 tỷ đồng và chỉ trả trước 20% (tương đương 340 triệu đồng). Với chính sách cho vay ưu đãi từ ngân hàng bảo lãnh dự án, anh Phước được vay trả góp khoản tiền này một cách dễ dàng. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán từ từ theo từng nằm sau khi nền shophouse được bàn giao. Trong thời gian nền shophouse bước vào giai đoạn hoàn thiện, anh Phước rao bán lại shophouse với mức giá 2.7 tỷ (giá bất động sản hoàn thiện), sau khi bán lại, anh Phước thu về cho mình 1 tỷ đồng trừ đi khoản vay 400 triệu và các loại chi phí khác anh Phước dễ dàng bỏ túi 500 – 550 triệu đồng. Cách tiếp cận này tạo ra đòn bẩy tài chính
Những lợi ích và rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS
Nhà đầu tư cần lưu ý khi sử dụng đòn bẩy trong đầu tư bất động sản để mang lại hiệu quả khi giá trị và giá thuê đang tăng lên. Nhưng, nếu giá trị hoặc giá thuê giảm sút, lợi thế về đòn bẩy tài chính mang lại cũng sẽ mất đi khi các khoản thanh toán, khoản vay gia tăng nhanh chóng. Thực tế này cho thấy các nhà đầu tư phải cân nhắc cẩn trọng khi quyết định sử dụng đòn bẩy. Vì vậy, Prep.com.vn sẽ liệt kê cho Quý khách hàng, Quý nhà đầu tư những lợi ích và rủi ro khi dùng đòn bẩy tài chính trong BĐS.
Lợi ích sử dụng đòn bẩy tài chính
Lợi ích thứ nhất: Tối ưu dòng vốn
Bài đăng trên Forbes của chuyên gia địa ốc Brandon Turner nói rằng: “Sử dụng hiệu quả các khoản vay trả góp để cho thuê cũng giống như bạn mua một tài sản siêu giá trị mà không thật sự phải chi trả đồng nào cho nó cả. Vì thế, chúng là những phi vụ siêu lợi nhuận”.
Thực tế cho thấy các khoản vay mua nhà, mua đất nền dự án bất động sản trả góp là một cách đầu tư thông minh và phổ biến để các nhà đầu tư cân đối dòng tiền của họ. Khi vay tiền mua bất động sản tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận, rất nhiều nhà đầu tư tạo ra được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê lại bất động sản đã mua từ khoản vay. Từ đó việc thanh toán cũng như rủi ro thanh khoản sẽ được chuyển sang cho người thuê nhà. Bên cạnh đó, những bất động sản khi nhà đầu tư nhìn ra được tiềm năng tăng trưởng tốt trong tương lai và rót tiền đầu tư đón sóng thì sau khi các bất động sản được hoàn thành giá trị gia tăng nhanh chóng, lúc đó nhà đầu tư sẽ thu về được khoản lợi nhuận rất lớn.
Lợi ích thứ hai: Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản.
Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc sử dụng chỉ số đòn bẩy tài chính (vay trả góp) được cho là khả thi và dễ dàng thực hiện, đây cũng là lý do khiến đòn bẩy tài chính trở thành chủ đề nóng trong đầu tư bds. Những nhà đầu tư cá nhân với số vốn không nhiều, thì việc chia nhỏ dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán từ từ khoản vay lớn khi “xuống tiền” bds theo giai đoạn, định kỳ sẽ giúp họ giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất để có đủ thời gian lưu động tài chính.
Lợi ích thứ ba: Sử dụng đòn bẩy tài chính giúp NĐT có cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi từ ngân hàng
Hiện nay ở thị trường bất động sản Việt Nam hầu hết các dự án bất động sản thường được liên kết với các ngân hàng để hỗ trợ các gói vay vốn ưu đãi cho các nhà đầu tư. Các dự án BĐS thường có nhiều hình thức thanh toán khác nhau và người vay có thể linh động lựa chọn gói vay và lãi suất tương ứng với kỳ hạn ưu đãi. Đây chính là lợi ích thế không thể bỏ qua khi vay vốn mua bất động sản để được hưởng lãi suất ưu đãi từ các ngân hàng nhằm tối ưu hóa khả năng sinh lời của BĐS.
Lợi ích thứ tư: Thích ứng trước biến động của thị trường BĐS
Thị trường bất động sản Việt Nam luôn là nơi xảy ra nhiều biến động mạnh, nơi xảy ra những cơn “sốt” đất nhanh chóng, vì vậy khả năng lưu động dòng tiền, xoay sở dòng vốn nhanh chóng sẽ giúp những nhà đầu tư thông minh, nhạy bén với chuyển biến của thị trường có thể đón đầu làn sóng bất động sản để đầu tư thành công.
Lợi ích thứ năm: Quản lý tài chính cá nhân tốt hơn
Từ việc tối ưu dòng vốn, giảm chi phí cơ hội và rủi ro, cơ hội sử dụng ưu đãi lãi suất vay thấp và thích ứng tốt trước biến động của thị trường bất động sản ngày càng nóng lên. Nhờ vào các khoản vay trả góp (đòn bẩy tài chính) sẽ giúp các cá nhân sử dụng hiệu quả hơn dòng tiền của mình và dòng vốn đi vay để phân tích và tầm nhìn thị trường xa hơn nhằm ra quyết định đầu tư tốt hơn.
Rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính
Mỗi phương pháp sử dụng đầu tư đều là “con dao hai lưỡi”, nó có thể giúp nhà đầu tư cá nhân thành tỷ phú cũng có thể khiến họ thành những người vô sản. Trên thực tế, phương pháp sử dụng đòn bẩy tài chính trong bds bên cạnh những lợi ích, ưu điểm vượt trội thì cũng mang đến không ít rủi ro cho các nhà đầu tư.
Rủi ro đầu tiên: Chôn vốn và tăng gánh nặng lãi suất cho nhà đầu tư
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bds, bên cạnh ưu thế tối ưu dòng tiền khi thị trường bds đang tốt và tiềm năng tăng trưởng nhanh. Ngược lại, khi nhà đầu tư tính toán sai lệch về biến động và giá trị bất động sản thì sẽ khiến họ gặp khó khăn trong việc mua bán bất động sản làm ngưng đọng dòng vốn và gánh nặng lãi suất khoản vay cho việc mua bds đó. Bên cạnh đấy, việc lựa chọn sai bất động sản tiềm năng, khả năng thanh khoản thấp, pháp lý dự án không đầy đủ, uy tín chủ đầu tư kém cũng khiến cho nhà đầu tư không hoặc khó có khả năng thu hồi vốn thì bạn là người chịu lỗ, lãi hằng ngày cho khoan vay đấy.
Rủi ro thứ hai: Lựa chọn khoản vay không đúng khả năng
Đối với những nhà kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay và gói vay tài chính là điều tối quan trọng, nó quyết định đến 50% sự thành bại của giao dịch. Ở các dự án thì ngân hàng thường có 4,5 phương thức thanh toán khác nhau vì vậy gói vay cũng khác nhau tùy theo giá trị, tiến độ,.... của dự án nên lãi suất nó cũng sẽ khác nhau. Vì vậy, nếu nhà đầu tư không cân đối được tài chính để trả lãi hằng tháng các khoản vay đó hoặc không biết tận dụng những nguồn vay này cũng khiến cho lợi nhuận của bạn bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.
Rủi ro thứ ba: Biến động từ thị trường bất động sản
Ở thị trường bds Việt Nam luôn tiềm ẩn những cơ hội và rủi ro cho các nhà đầu tư, giá trị bất động sản lên xuống thất thường khi bị các “cò, mồi” thổi giá, làm giá nhằm lướt sóng để kiếm lời nhanh. Những biến động này có tác động nhất định tới thị trường và tới việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua đất nhà, mua dự án bds. Khi sử dụng phương pháp đòn bẩy tài chính mà thị trường tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.
Cách sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản
Thứ nhất và tiên quyết là thực hiện thẩm định, tính toán, nhận định toàn diện về bất động sản sắp sửa đầu tư như: Giá trị và tiềm năng lợi nhuận tăng trưởng trong tương lai của bất động sản sắp đầu tư; giá trị bất động sản quanh khu vực dự án; tính thanh khoản của dự án; những yếu tố ảnh hưởng đến tiềm năng của dự án trong những tháng, năm, thập kỷ tới như: các quyết định quy hoạch, các quyết định đầu tư công của địa phương,....Những kỳ vọng nào đối với nền kinh tế quốc gia và thị trường bất động sản nói chung và bất động sản khu vực nói riêng.
Thứ hai là khả năng tài chính, xoay sở dòng vốn của bạn đến đâu. Nếu các nhà đầu tư trả lời được câu hỏi này sẽ giúp họ định hình và đăng ký khoản vay phù hợp mà bạn có thể xoay sở cho chi phí lãi suất mỗi tháng phải trả cho ngân hàng.
Thứ ba là phát triển một chiến lược đầu tư hợp lý. Đâu là cách đầu tư ngắn hạn và đâu là đầu tư dài hạn? Nếu ngắn hạn, những yếu tố nào sẽ báo hiệu rằng đã đến lúc thoát ra? Nếu mục tiêu đầu tư lâu dài, nhà đầu tư có thể làm gì để "vượt qua những cơn bão" có khả năng xảy ra?
Bài viết trên đây là một số kiến thức chung về việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản dành cho quý khách hàng và các bạn đọc tham khảo như một nguồn tư liệu đầu tư. Đòn bẩy tài chính khi được sử dụng đúng cách, đúng thời điểm chính là cách tốt nhất để gia tăng giá trị bất động sản và lợi nhuận cho nhà đầu tư. Chúc các nhà đầu tư thuận lợi trong các khoản vay và các khoản đầu tư của chính mình.
--------------------⛩--------------------
Công ty CP Pre Premium là cầu nối giữa nhà phát triển bất động sản và người mua. Với mục tiêu trở thành đơn vị kinh doanh và phân phối bất động sản hàng đầu Việt Nam. Chúng tôi cam kết mang đến những giải pháp, dịch vụ hiệu quả trên cơ sở nghiên cứu thị trường và kinh nghiệm sâu rộng đến các nhà phát triển dự án. Đồng thời, chúng tôi hỗ trợ người mua bất động sản an tâm tiếp cận những sản phẩm chất lượng, lợi nhuận cao với sự bảo trợ uy tín từ PRE.
--------------------⛩--------------------
CÔNG TY CỔ PHẦN PRE PREMIUM
Trụ sở: Số 22 Đường số 5 Khu dân cư Him Lam, P. Tân Hưng, Q. 7, TP. Hồ Chí Minh
Hotline: 028 62 71 90 19 - 090 13 93 936
Website: https://prep.com.vn/